銀行が指定する火災保険の指定条件
住宅ローンでお金を貸す金融機関は、火災事故が起こっても建物の損害金額をカバーできるように火災保険に加入することを義務付けています。銀行によっては質権設定を求められる場合もあります。
住宅ローンと火災保険
住宅ローンを組んで家を買う時は、銀行から指定される条件を満たして火災保険に加入する必要があります。指定条件は銀行ごとで異なりますが、一般的には加入期間5年（住宅ローン期間が5年未満の場合はローン年数）、建物評価額以上の保険金額に設定することが求められます。
ただし、住宅を購入するときは、銀行や不動産会社から提携の損保会社を紹介されますが強制力はなく、指定条件さえ満たせばどこの保険会社で加入しても問題ありません。
5年契約の火災保険は複数の保険会社で比較すると数万円単位の差額が発生します。家を買う時は、登記費用・住宅ローンの諸費費用・不動産会社の仲介料など莫大な初期費用がかかるので、
火災保険を吟味して少しでも負担を軽減するようにしましょう。
銀行から指定される火災保険条件
フラット35などを提供する住宅金融指定機構(旧住宅金融公庫)の場合、火災保険の条件を以下のように定めています。
- 保険期間は5年(10年)とし、満期時は保険期間5年(10年)の保険を改めて付保し、その後も償還期間中は同様とすること
- 償還期間が5年未満(10年未満)の場合の保険期間は、償還期間以上であること
※2022年10月より火災保険の最長契約期間が10年から5年に短縮され、住宅ローンを提供する金融機関から求められる加入条件も従来の10年から5年に変更されています。
簡単にまとめると5年契約をして、満期時にローン返済期間が5年以上残っていれば同等の補償内容で5年更新し、ローン返済期間5年未満の場合は残存期間以上の年数で火災保険に契約するように義務付けています。銀行からは家財保険や地震保険の加入を指定されることはなく、免責設定やオプションも自由に設定できます。
何も考えずに銀行の条件を満たす最低限の内容で火災保険に加入するのではなく、住宅ローンで取得して長く住む家だからこそ、補償内容は慎重に検討しましょう。
また、補償金額は建物評価額以上に設定することが義務付けられていて、銀行によっては火災保険の質権設定を求められる場合もあります。
火災保険の質権設定とは
銀行が住宅ローンで融資を行う担保の一環として火災保険の保険金請求権に対して質権を設定することができます。質権設定した場合は、火災やその他の災害で保険金請求できるのは質権を持つ銀行です。
災害や事故発生時に保険金を使って修復するか建て替えをして、その家に住み続ける場合は、銀行から保険加入者が保険金を受け取って対処します。
質権設定のデメリットは、質権を持つ金融機関の承認なしに勝手に火災保険を解約できなくなります。火災保険には、質権設定そのものができない場合もあり、銀行から質権設定を求められると、火災保険の選択肢が少なくなります。
火災保険の契約期間が短縮
住宅ローンは最長設定の35年ローンを組む需要が高く、以前は火災保険の契約期間を最長36年まで設定できました。住宅ローンを組む際の火災保険は金融機関によっては、ローン期間（償還期間）や15年・20年に設定されることもありました。
しかし、2015年10月より各損害保険会社の協議によって10年を超える長期契約の新規受け入れを停止し、最長10年までの契約しかできないように改訂されました。さらに2022年10月1日の改定で最長契約期間が5年に短縮されました。
住宅ローンで家を買う人は、火災保険も必要なものと捉えてローン期間一括での長期加入に積極的な方が多かったのですが、長期契約になると長期割の係数が大きくなって保険会社が儲からなくなる問題点を改善するための処置です。
2015年9月30日以前に住宅ローンを組んだ人からは｢火災保険も35年で入った方が楽だよ｣とアドバイスされることもありますが、現在は5年を超える契約はできません。契約期間最長5年に変わったことで、5年以上の住宅ローンを組むときは金融機関を問わず一律5年契約になりました。
改訂前は36年まで加入できる火災保険が「住宅ローン対応保険」と呼ばれていて、通販型保険は保険料が安くても住宅ローン利用時には長期契約ができずに選べないケースもよくありました。
保険期間が最長10年(5年)に制限されてからは、住宅ローン利用時に加入できない火災保険が少なくなり、より多くの保険会社を比較検討できるようになりました。
火災保険会社を選べないケースも？
不動産会社から住宅を購入する場合、住宅ローンや登記の手続きを全て不動産会社がサポートしてくれます。親切な不動産会社であれば｢火災保険はどこでもいいから、1ヶ月以内にどの保険会社にするか決めといてくださいね。保険加入内容は案内を用意しておきます｣といった感じで案内されます。
しかし、悪質な不動産会社の場合火災保険について何も案内せずに自社が代理店をしている損保会社で契約をさせる方向で話を進められるケースがあるので注意しましょう。
不動産会社からしてみれば、自分のところで火災保険に加入してもらえれば、代理店としてのキックバック(手数料収入)を得られ、不動産取得に向けての案内や調整業務が少なくなるメリットがあります。不動産会社が強制して自社で扱う保険会社に加入させる行為は独占禁止法に触れますが、保険会社を選べることを濁して話を進めてしまう行為はよくあります。保険料が安い通販型保険で火災保険を加入したいなどと伝えた場合、不動産会社は速やかに応じないといけません。
このような強引な誘導に対処するためにも、早めに火災保険の見積もりを自分で取るにあたっての補償内容･保険設定金額などの確認を取っておくようにしましょう。